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完善小区业主自治 提升城市居住品质
来源:作者:  发布时间:2017年12月05
    我市物业管理工作起步于1995年,经过多年的努力,初步建立了适合我市市情的物业管理制度体系,形成了具有合肥特色的行业管理模式。全市各类住宅小区2400多个,物业服务面积达14200平方米,占总面积的86.4%2万平方米以上的住宅小区物业覆盖面达95%以上,新建小区100%实行了物业管理。全市物业服务企业共有949家,从业人员达11万余人。

  2003年我国颁布了《物业管理条例》,初步确立了以业主大会为核心的业主自治机制,明确业主可基于建筑物区分所有权,依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范,管理本区域内物业。2012年在《合肥市物业管理若干规定》相关规章制度的基础上,我市配套出台了《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》,进一步明确了业主大会、业委会运行规则,业委会组织建设逐步规范,小区的自治能力逐步得到加强。2014年在借鉴外地好的经验和做法的基础上,我市出台了《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》,就相关的规定进一步细化、补充和完善,为进一步提升我市物业管理和业主自治水平提供了保障。但是在住宅小区的管理实践中,仍然存在不少小区业主大会难以召开,业委会得不到有效监管,业主和物业管理公司冲突不断的问题,影响了业主的生活环境和居住品质,不利于和谐社区的构建。 

  一、当前业主自治实践中存在的困难问题  

  1、立法存在缺陷,自治机构法律地位不明确。物业管理立法设计没有把业主团体作为独立的民事主体,业主大会作为一个议事形式,执行机构­业主委员会也没有被赋予独立的法人资格,即便作为非法人组织,在理论上和司法实践中也仍存在争议。作为广大业主的维权代表,业委会能否以原告的身份起诉,各地做法不一,导致业主无法实现共同维权。 

  2、业主委员会候选人的推选程序规则缺乏规范。业主大会规程往往授权大会筹备组,确定业委会候选人产生办法和名单,推选的操作空间较大,缺乏有效的监督。尤其是首次业主大会时,物业尚未完成投入使用,未交付房屋的建设单位占物业份额大,作为筹备组成员容易出于自身利益,影响业委会的选举,业委会成员不能代表业主的真实意愿。 

  3、业委会运作不规范,作用发挥不明显。已成立的业委会存在两种极端:一种是“越俎代庖”型,认为自治就是自己说了算,不与业主沟通协商。不熟悉法律法规,不懂专业知识,不知如何协调业主与物业服务企业之间的关系,过多干预物业服务企业的具体管理事务。造成业主与业委会、业委会与物业服务企业相对立的情况。另一种是“不管不问”型,业主自治处于无人关心负责,敷衍了事的涣散状态。业委会不能正确行使职权,。  

  4、对业委会的监督成效不够。物权法、物业管理条例、业主大会规程、地方性法规都赋予业主、业主大会、政府房地产行政主管部门对业主委员会有监督权,但现实效果并不理想:一是业主对业主委员会的监督落实难,业主都是监督主体,谁也不愿承担监督责任,承担监督代价;二是业主大会是业主的议事机关,非常设机构,对业主委员会的日常工作无法监督,业主通过业主大会更换不称职的业委会委员更是困难重重;三是行政主管部门纠正业委会作出的违法决定不到位;四是业委会受少数人控制侵犯业主的利益, 少数业委会委员不但不维护业主的利益,反而恶意串通来损害小区业主利益,业主维权难。   

  5、业主对自治的认识不足,参与自治的责任意识淡薄。对于共有的公共设施关心较少,甚至不管不顾,始终抱着物业服务企业应该包揽一切的态度,不能积极参与物业管理,不了解或不愿实践自身参与业委会的权利和义务,民主自治的意识薄弱。大多数业主采取拒交物业服务费方式表达对物业服务的不满,形成业主和物业服务企业之间难以调解的矛盾。对于召开业主大会,选举产生业委会缺乏信心,甚至不负责任的不去参加会议,导致业主大会很难召开。 

  6、物业服务企业的不作为影响业主自治。大部分物业服务企业难以做到自我监督,在缺少业主自治机构的情况下,出现损害业主利益的举动。同时,物业服务企业担心业委会的成立会影响到它们在小区的利益,部分物业服务企业会变相阻扰业主大会的召开和业委会的成立,对于业主大会所提出的建议或意见,往往置之不理,也没有及时的采取行动去解决业主代表所反映的问题,不执行业主大会最终作出的决议,最终影响业主自治建设的发展。 

  二、几点建议 

  1、完善自治机构的制度设计。参照法人治理结构,将物业管理区域内的全体区分所有权人组成的业主团体确认为非法人组织,将业主大会或业主代表大会设计为业主团体的权力机关,由其行使决策权;将业委会设计为业主团体的执行和代表机关,由其以业委会(或业主大会)的名义对外实施业主大会的决议。业委会对外签订物业管理合同代表的是业主团体而非每一位业主,业主大会的决策采取社会团体的多数表决规则而非共有关系的一致决规则,从而使业主自治真正实现业主整体的自治,也有利于业主维权。 

  2、培植业主自治精神,引导业主积极、正确行使自治权利。业主自治对外是自主,对内是治理。对外自主要排除外界势力的干扰,对内治理需要业主的积极参与和合作、对团体的认同和对公益的尊重。具体说来,在业主签订《业主公约》、《业主大会议事规则》时,组织者应当向社区居民和业主进行广泛的宣传,让他们明确在物业管理中的权利和义务。动员更多的人参与到小区的治理活动中来,使个体的利益和小区的共同利益密切联系起来,共同抵制和制止损害社区共同利益的行为,激发居民对小区的认同感和归属感。 

  3、规范政府行为,推动物业管理从行政主导型向业主自治型转变。目前,政府的引导和协助对于小区自治的成熟和完善是必要且有益的,但政府部门应遵循私权自治规律,引导并放手让业主逐步担起物业管理的主角,业主有权自主建立物业管理组织和制定自治管理规则,选择合适的物业企业。当前,政府公权力应从物业管理领域适度退出,并应彻底转变管理方式,即从传统上的微观、直接管理转向宏观、间接管理。政府在物业管理中的职能应定位在制定相关的管理市场准入制度、培养自由竞争的物业管理市场、监督物业公司的经营行为、对违法及违规行为进行处罚并对业主自治机构的组建提供指导和协助等方面。 

  4、亟待解决目前物业管理中的几个突出问题。一是建立并落实“质价相符”的物业服务收费体系。小区物业收费的标准,需根据不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定。物价部门要定期(如江苏省新《条例》规定,实行政府指导价的,由价格和物业部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,每3年内进行一次评估,)测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润,会同房地产行政主管部门及时调整与物业服务等级相适应的政府指导价格,定期向社会公布。建立物业服务收费标准浮动机制,当物业服务成本构成要素(如最低工资标准等)发生调整时,及时调整政府指导价格。二是完善物业服务招投标制度,加快招投标专家库建设,遏制无序竞争、恶性竞争,实行低价有效中标,将后期物业服务招投标纳入公共资源交易监管。三是健全物业服务市场准入机制,严格执行物业服务企业资质管理办法,加快建立物业服务企业诚信档案和信息平台,加强对物业服务企业的监管。四是加快建立物业服务纠纷快速处理机制,建立物业管理投拆受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系,着力提高物业服务收费率。建立快速诉讼通道,有效解决恶意拖欠物业费问题。 (刘丽云  卞华玉))

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